O mercado imobiliário de Florianópolis mudou de patamar, e quem mora de aluguel sentiu o impacto diretamente no bolso. O preço médio anunciado para locação residencial na capital passou de R$ 29,71 por metro quadrado, em dezembro de 2021, para R$ 60,84 em julho de 2026, uma alta acumulada de 104,8%, segundo o Índice FipeZAP. No mesmo período, a inflação medida pelo IPCA ficou em aproximadamente 25%.

Na prática, o aluguel subiu mais de quatro vezes acima da inflação. Florianópolis passou a ocupar a quarta posição entre as capitais brasileiras com o metro quadrado mais caro para locação, atrás de São Paulo, Recife e Belém.

O movimento recente, porém, mostra uma desaceleração. Nos últimos 12 meses, a alta registrada na capital foi de 2,99%. O percentual é bem inferior ao acumulado dos anos anteriores, mas incide sobre uma base de preços que praticamente dobrou em menos de cinco anos.

Em um cenário de imóveis valorizados, demanda elevada e forte pressão sobre o mercado de locação, aumentam também as dúvidas de proprietários e, principalmente, de inquilinos sobre quais despesas podem ser cobradas, como funciona o reajuste e quais são os limites previstos em lei.

É justamente nesse ponto que a orientação jurídica ganha importância. A advogada Priscila Coelho esclarece que o fato de um imóvel ter se valorizado não significa que o proprietário possa aumentar livremente o aluguel durante a vigência do contrato.

Pela Lei do Inquilinato, o valor é livremente negociado entre as partes, mas o reajuste deve respeitar aquilo que foi estabelecido contratualmente e não pode ocorrer em periodicidade inferior a um ano. Também é possível que locador e locatário negociem um novo valor. Sem acordo, após três anos de vigência do contrato ou do último ajuste, qualquer uma das partes pode buscar judicialmente a revisão do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado.

Outro ponto que costuma gerar confusão são as despesas de condomínio. Segundo a legislação, despesas extraordinárias, como obras estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos e constituição de fundo de reserva, são de responsabilidade do proprietário. Já o inquilino responde pelas despesas ordinárias, relacionadas à manutenção e ao funcionamento cotidiano do condomínio.

E há um detalhe importante: o locatário pode exigir a comprovação das despesas ordinárias que estão sendo cobradas. O proprietário deve apresentar os comprovantes sempre que solicitado.

O IPTU também merece atenção. A regra prevista na Lei do Inquilinato atribui o pagamento ao proprietário, mas o contrato pode transferir expressamente essa obrigação ao inquilino. Por isso, a leitura cuidadosa do documento antes da assinatura é fundamental.

As garantias da locação igualmente possuem limites. A lei permite modalidades como caução, fiança e seguro-fiança, mas proíbe que mais de uma garantia seja exigida simultaneamente no mesmo contrato. No caso de caução em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel.

“Quando o aluguel dobra em cinco anos, cada cobrança acessória pesa muito mais no orçamento. É justamente aí que o inquilino pode acabar aceitando uma despesa que não deveria pagar simplesmente por desconhecer seus direitos”, explica Priscila Coelho.

Para a advogada, entender o contrato deixou de ser uma formalidade e passou a ser uma questão financeira. “Distinguir uma despesa ordinária de uma extraordinária, exigir a comprovação do rateio ou identificar uma garantia cobrada de forma irregular pode representar uma diferença concreta no valor pago todos os meses”, afirma.

Em um dos mercados de locação mais valorizados do país, informação e atenção ao contrato se tornam ferramentas importantes para equilibrar a relação entre quem aluga e quem coloca um imóvel no mercado.